事件:“十一”長假期間,中國樓市迎來新一輪收緊調控大潮,北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等21個城市8天內先后出臺樓市調控政策,限購限貸城市擴圍,部分城市調控力度升級。
觀點:本次長假出臺密集調控政策、區域擴圍,意在遏制房價過快上漲,穩定房價預期;各地政策力度存在明顯分化,顯現出較為明顯的“因城施策”、“一城一策”調控方式;調控政策短期內有望為樓市降溫,但不會引發四季度房價大幅回調,預計房價漲幅逐步趨穩的態勢將持續至明年1季度末。本輪調控政策對房價上漲的核心觸及有限,若未來央行加強流動性控制,政策疊加效應將對房價的長期走勢產生顯著影響。點評
高層施壓,政策密集出臺。近期,中央主要領導對遏制熱點城市房價過快上漲做出了一系列重要的批示和部署,強調“一市一策,區別對待”,“一二線城市要防泡沫,三四線城市要同城鎮化相結合”,9月28日國務院房地產專題會和9月30日住建部工作部署會上,指出部分城市特別是16個熱點城市存在房價過快上漲問題,必須在短期內遏制這一勢頭,做到“房價環比不增長,逐步有回落,努力回歸到合理區間”,具體措施包括:限購、限貸、確保土地和新房供應、嚴查資金違規入市、整頓違法開發商和地產中介、正確引導輿論等。
政策力度存在分化,調控仍有擴圍空間。此輪出臺樓市調控政策的主要是前期房價漲幅較大的一、二線城市,但是政策力度存在明顯分化,顯現出較為明顯的“因城施策”、“一城一策”。除北京、深圳、南京、蘇州等少數城市較為嚴格外,其他在前期政策基礎上的調整幅度不大,相較于2014年“930”新政之前46個城市限購、全面“認房認貸”和限貸的情形,本輪政策從整體層面還存在較大的調整空間,預計年內將有更多二線城市出臺收緊政策。同時,三四線城市囿于較大的去庫存壓力,需要保持或者出臺寬松政策。
樓市短期降溫,房價漲幅回歸平穩態勢。政策出臺后,十一期間二線城市房產銷售明顯降溫,北京、深圳、南京、杭州等多地新房及二手房市場網簽量均有明顯下滑。如南京平時單日認購量在300套到500套之間,而10月6-7日日均認購量降至30套左右。本輪政策調控主要以“限購、限貸”為主,抑制投機投資需求,但是16個熱點城市本身供需比較低,投機性需求以外的改善性需求旺盛,短期內調控政策將對房價快速上漲有一定的遏制作用,但考慮到房屋成交量對房價的傳導周期以及前期積累的購買需求,預計本輪調控不會引發四季度房價大幅回調,房價漲幅逐步趨穩的態勢將持續至明年1季度末。
調控政策影響預期,長期走勢受制于流動性。我們認為14年“930”新政以來的本輪房價上漲主要源于經濟下行以及寬松貨幣政策,“資產荒”背景下資金大量進入房地產市場,在80后子女教育需求和改善性需求集中釋放的基礎上進一步引發投資和投機需求。調控政策密集出臺有助于穩定房價預期,目前大中城市土地投放增速仍處于2013年以來低點,貨幣政策方面,12月份美聯儲加息預期增強,國內四季度貨幣政策仍將保持穩健,短期內流動性仍較為較寬松,因此,從目前來看,本輪調控對房價上漲的核心觸及有限,若未來央行加強流動性控制,政策疊加效應將對房價的中期走勢產生顯著影響。
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